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ACHETER EN FAMILLE A TRAVERS UNE SCI !

Publiée le 15/12/2014

DE NOMBREUX COUPLES ACQUIERENT UN LOGEMENT A TRAVERS UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI). CETTE FORMULE PERMET UN MONTAGE INTERESSANT NOTAMMENT POUR UNE FAMILLE RECOMPOSEE.

 

Le principal avantage d’acheter à travers une SCI réside dans la souplesse de cette formule, permettant de protéger les personnes non mariées, ou le conjoint survivant dans le cadre d’une famille recomposée, et d’associer ses enfants à la gestion de la société.

 

Eviter les inconvénients de l’indivision

Dès lors que l’on se trouve en présence d’une famille recomposée, le recours à une SCI familiale pour l’achat d’un bien immobilier est fortement conseillé. Cela évitera que les enfants d’une première union se retrouvent en indivision avec le conjoint survivant, dans le cas d’un décès. Le conjoint pourrait se voir contraint de vendre la maison pour payer la part de l’indivision qui revient de droit aux enfants d’une première union. La SCI a un caractère protecteur envers le conjoint survivant vis-à-vis des enfants non communs. Lorsque les biens sont détenus en indivision, les décisions sont souvent prises à l’unanimité ou aux 2/3 pour les actes courants, ce qui peut aboutir à des situations de blocage. La SCI peut écarter ce risque en prévoyant, par exemple, de fixer une règle de vote à la majorité et non à l’unanimité.         

Faciliter la transmission

Dans la mesure où il s’agit de parts sociales et non logement dans sa totalité, la transmission en est rendue plus aisée, en raison du caractère divisible des parts sociales. On peut ainsi effectuer des donations de parts fractionnées dans le temps : il est possible de transmettre une partie des biens tous les 15 ans à ses enfants en bénéficiant d’un abattement de 100 000 euros par parent. Un couple peut ainsi donner gratuitement 200 000 euros à ses enfants. Les petits-enfants peuvent recevoir 31 865 euros en franchise de droits tous les 15 ans de chacun de leurs grands-parents.

Protéger le conjoint

Une bonne solution : le démembrement croisé des parts. Si le capital de la SCI est composé de cent parts, Monsieur récupère la nue-propriété des parts de 1 à 50 et l’usufruit des parts 51 à 100 et, madame l’inverse. Ainsi, dans le cas d’enfants nés d’une première union, chacun des conjoints pourra transmettre la nue-propriété du bien à ses enfants respectifs, tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Qui plus est, cela permet de ne payer des taxes que sur la nue-propriété, soit 60% de la valeur du bien pour un donateur âgé de 61 à 70 ans.

 

NOTRE CONSEIL

Il est fortement conseillé de solliciter l’aide d’un notaire pour créer une société civile immobilière, car sous sa simplicité apparente, peuvent se cacher des pièges selon votre propre situation familiale.