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Un marché en apesanteur.

Publiée le 14/01/2014

Pas de forte chute des prix constatée en 2013 ni de ralentissement du nombre de transactions réalisées dans le réseau CENTURY 21 : porté par des taux d’intérêt historiquement bas, le marché immobilier de l’ancien semble flotter en apesanteur.


Au niveau national, le prix moyen au m² recule de -1,8 % sur douze mois après avoir déjà baissé de -1,9% en 2012. Il s’établit désormais à 2568€ (3428€/m² pour le segment des appartements et 2026€/m² pour celui des maisons). Ce niveau avoisine celui enregistré durant l’année 2010, avant la hausse substantielle de 2011 et la frénésie observée chez certains acheteurs-vendeurs qui, craignant de ne pas trouver de bien à acquérir dans les délais, achetaient avant de vendre et finançaient leur nouvel achat, payé au prix fort, en fixant haut le montant de leur vente.

La frénésie a laissé place à la raison : les acheteurs prennent davantage leur temps avant d’acheter, ils visitent plus de biens, s’informent, comparent. Les délais de vente s’allongent ainsi sensiblement, passant de 87 jours en 2012 à 90 jours en 2013. Dans l’ensemble, l’activité se maintient dans le réseau sans que l’on puisse évoquer une réelle embellie. Les agences CENTURY 21 enregistrent en 2013 une hausse de 3,1 % du nombre de transactions réalisées ; rappelons qu’un an avant, elles avaient subi une contraction brutale de -16,4 % de leur activité au niveau national (quand le marché enregistrait un recul de -25 % du volume des ventes).


Cette « apesanteur » du marché tient essentiellement aux taux d’intérêt qui demeurent historiquement bas et qui, associés à des prix immobiliers plus raisonnables, permettent à des ménages qui ne pouvaient acheter jusque-là de concrétiser leur projet. Ces ménages viennent soutenir la demande, empêchant les prix de diminuer davantage et l’activité de s’effondrer.


Ils mobilisent pour cela une somme essentiellement financée par l’emprunt. La quotité de financement par le crédit augmente ainsi, et passe de 76,6 % en 2012 à 79 % en 2013. Ces conditions sont favorables au retour sur le marché des employés-ouvriers ainsi que des cadres moyens ; leurs parts parmi les acquéreurs augmentent respectivement de 2,5 % et de 6,1 % en 2013. Sans surprise, les acquisitions réalisées concernent à 70,3 % les résidences principales quand l’achat des résidences secondaires recule de -6,3 % en un an, après avoir déjà baissé de -5,4 % en 2012.

Pourquoi le marché ne repart-il pas ? Les taux d’intérêt se maintiennent à un niveau particulièrement bas, les prix immobiliers se sont réajustés depuis deux ans : les conditions devraient être réunies pour favoriser une recrudescence d’activité. Mais il manque, pour que l’activité soit au niveau des meilleures années, le « passage à l’acte » des acheteurs-vendeurs et les ventes de confort que réalisent habituellement ces secundo accédants. Ne souhaitant pas revoir leurs prétentions à la baisse, ils ne parviennent pas à vendre donc reportent l’achat de leur prochain logement. L’attentisme chez eux prévaut : la proportion des 50 ans et plus parmi les acquéreurs est ainsi en retrait de -15,9 % sur un an. Ce sont majoritairement eux qui, pour se constituer un patrimoine ou préparer leur retraite, réalisent des investissements locatifs : ces derniers chutent de -7,5 % en 2013, accentuant la baisse déjà observée en 2012 de -5,2 %.