L’encadrement des loyers fait son grand retour !
L’encadrement des loyers, bien qu’il fût retoqué par les tribunaux administratifs à plusieurs reprises en 2017, était à nouveau débattu dans le projet de loi ELAN. Votée, la loi le confirme.
Une pénurie de l’offre constatée.
Nous avions évoqué au sein d'un précédent article la volonté du législateur d’apporter un canevas juridique aux communes situées en zone dite « tendue » et désireuses d’appliquer un encadrement des loyers pour tenter d’endiguer l’augmentation continuelle du prix des locations dans le parc immobilier privé du fait de la pénurie de l’offre. La loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est entrée en vigueur en novembre 2018 et reprend la plupart des propositions initiales du projet dans son article 140.
Destiné aux communes volontaires uniquement.
Il devient dès lors permis à certaines agglomérations[1], et sur la base du volontariat, de mettre en place un encadrement des loyers dans le périmètre de leur choix, ce qui annihile par conséquent la cause de l’annulation du dispositif par la justice pour les villes de Paris et de Lille, à savoir que cette réglementation devait s’appliquer à l’ensemble d’un territoire d’urbanisation et non être réservée à une seule commune. Si cette limite disparaît selon les termes de la nouvelle réglementation, le périmètre doit néanmoins répondre à plusieurs conditions :
1° Un écart important entre le niveau moyen des loyers dans le privé comparé à celui pratiqué dans le parc locatif social (à noter que les HLM sont explicitement exclues du champ de la loi) ;
2° Un niveau de loyer médian élevé ;
3° Peu de logements en construction (rapportés aux logements existants sur les cinq dernières années) ;
4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Un loyer de référence calculé par des observatoires locaux.
Pour chaque périmètre, un loyer égal au coût médian au mètre carré, est calculé et fixé par un observatoire local. Une référence qui devra être le reflet d’au moins trois loyers constatés dans un même secteur pour des habitats comparables, et de six quand il s’agit d’agglomérations de plus d'un million d'habitants. Sont alors déterminées la valeur du prix majoré qui ne saurait excéder de plus de 20% le loyer de référence, et celle du prix minoré qui équivaut à une diminution de 30% de ce loyer référentiel.
Des marges de manœuvre.
Cependant, une certaine latitude est laissée aux futurs bailleurs des localités concernées puisque les textes prévoient qu’un complément de loyer peut être appliqué pour des logements qui présenteraient des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient. Ce qui ne devrait pas manquer d’entraîner d’innombrables contestations en justice pour décider de la légitimité de ces « caractéristiques » justificatives car il appartiendra au propriétaire de démontrer leur bien-fondé.
Une information obligatoire.
La loi dispose que le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements, devront être clairement indiqués dans le bail. Si ce n’était pas le cas, le locataire serait en droit, dans un délai d’un mois, de mettre en demeure son propriétaire de porter cette information au bail. Si celui-ci faisait la sourde oreille, l’occupant pourrait alors saisir la juridiction compétente afin de réclamer la diminution de son loyer si d’aventure celle-ci devait s’appliquer. De la même façon, en cas de modification du montant lors du renouvellement du contrat de location, le preneur pourra en contester l’augmentation.
Des sanctions sont évidemment prévues.
Si dans une localité objet d’un encadrement des loyers, des bailleurs venaient à ne pas respecter la règle, des sanctions sont prévues par la loi : mise en demeure de mettre en conformité le contrat de location et de restituer le cas échéant les trop-perçus puis, sans réponse au bout d’un mois, le représentant de l’État pourrait prononcer une amende de 5 000€ pour un propriétaire physique et du triple de ce montant s’il s’agit d’une personne morale. Par ailleurs, ces condamnations n’interdisent en rien l'occupant d’engager concomitamment une action judiciaire et obtenir une réduction de son loyer.
Une expérimentation pendant cinq ans.
Alors que depuis deux ans le marché de l’immobilier en général se porte singulièrement bien avec un volume croissant des transactions, on peut légitimement craindre que l'instauration de cet encadrement des loyers dans certaines villes ne conduise à un ralentissement des investissements locatifs, favorise la multiplication des logements vacants, et induise de fait une pénurie d’offres, autant de paramètres préjudiciables aux familles aux revenus modestes. Cela dit, la perspective des élections municipales, en 2020, aura forcément une incidence sur la décision des édiles à cet égard. Quoi qu’il en soit, le législateur a voulu que cet encadrement s’effectue au titre d’expérimentation et ce, pour les cinq années à venir. Un bilan en sera issu à son terme et pourra infirmer ou confirmer l’efficacité d’un tel dispositif.
A noter que cette mesure qui vient juste d’entrer en vigueur le 1er juillet dernier est déjà attaquée par les représentants des propriétaires bailleurs (UNPI) qui entendent contester les arrêtés préfectoraux fixant les valeurs de référence et encourageront les bailleurs, en cas de procédure avec leur locataire, à déposer une question prioritaire de constitutionnalité pour dénoncer l’atteinte au droit de propriété.
[1] Les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence