Les grandes règles à connaître pour acheter un logement neuf
Acheter dans le neuf une maison en lotissement ou un appartement en résidence suppose de se porter acquéreur d’un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas terminée. On parle alors d’un « achat sur plan » dont le terme juridique est la VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement.
L’achat d’un logement neuf en VEFA est encadré par des règles précises. Son financement est spécifique puisque le paiement se fait par étapes en fonction de l’avancement de la construction, contrairement à l’achat d’un logement ancien qui est intégralement payé lors de la signature chez le notaire. La première étape de l’achat d’un appartement neuf consiste à signer un contrat de réservation pour le lot choisi.
1) Dépôt de garantie. Le promoteur en charge de la construction demandera alors le versement d’un dépôt de garantie, plafonnée à 5% du prix si le contrat de vente doit être signé dans un délai de 1 an et à 2% si le délai de réalisation de la vente n’excède pas 2 ans. L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut récupérer son dépôt de garantie. Le prix de vente indiqué dans le contrat de réservation pourra varier sans pouvoir être majoré de plus de 5% lors de la signature du contrat de vente définitif.
2) Frais de notaires réduits. Cette signature interviendra chez le notaire lorsque le promoteur aura lancé la construction de la résidene. Le prix de vente d’un logement neuf est soumis à une TVA de 20% ou de 5,5% en zone ANRU. Les droits de mutations payés chez le notaire sont réduits par rapport à un achat dans l’ancien. Les promoteurs utilisent d’ailleurs souvent les frais de notaires comme un argument marketing en les offrant aux clients. Une fois les travaux commencés, le paiement du logement va commencer avec le versement d’appels de fonds à chaque étape de la construction.
3) Appels de fonds. Le premier versement ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente chez le notaire. Le montant de l’échelonnement des travaux peut s’élever au maximum à 15% du prix de vente à l’ouverture du chantier, 35% après l’achèvement des fondations, 70% au moment de la mise hors d’eau (étape correspondant à la pose de la charpente et du toit) et 95% à la fin du chantier. Les 5% restant sont versés à la livraison du logement, à moins que l’acquéreur n’émette des réserves quant à la conformité du logement par rapport au contrat de vente.
