Quel rendement pour un investissement locatif ?

Avec un rendement brut moyen de 6%, l'immobilier locatif reste un placement rémunérateur. Mais l'investisseur ne doit pas oublier que c'est surtout le rendement net qui compte.

6%. C'est ce que rapporte en moyenne l'immobilier locatif en France selon plusieurs études récentes, dont l'une de la Banque de France. En clair, au prix du marché, les loyers annuels représentent en moyenne 6% de la valeur du bien. Comparé à l'éventail actuel des produits financiers, l'immobilier reste donc un placement intéressant.

Chaque cas est particulier. Pour étudier son projet immobilier, il convient toutefois d'aller au-delà de ce chiffre qui ne représente qu'une moyenne nationale. Les rendements peuvent varier fortement d'une ville à l'autre. Du fait de prix d'achat contenus, un investisseur peut par exemple espérer obtenir 9% à Saint-Etienne. En revanche, à Paris, où le loyer moyen est de 25.2 euros/m², le rendement se limite à 3.8%.

Les performances peuvent également être différentes au sein d'une même ville selon le type de bien. Généralement un studio offre une meilleure rentabilité qu'une grande surface.

Passer du brut au net. Bien entendu, le plus important reste toutefois de savoir passer des rendements bruts exposés ci-dessus aux rendements nets, c'est-à-dire à ce qu'il reste vraiment aux investisseurs une fois payés les charges et les impôts. Il faut d'abord déduire des loyers encaissés, les diverses charges supportées par le propriétaire (entretien, travaux, taxe foncière...), pour obtenir un revenu net de charges.

Penser à la fiscalité. Concernant la fiscalité, les revenus fonciers sont soumis à l'impôt (selon la tranche du propriétaire) et aux prélèvements sociaux (15.5%). Deux options sont possibles. Schématiquement, soit le propriétaire est imposé sur ses revenus bruts après déduction d'un abattement de 30% (micro-foncier), un choix plus pertinent si les charges sont faibles. Le rendement net correspond tout simplement au rendement du bien, déduction faite des charges et de la fiscalité.

Par exemple, avec des charges représentant 20% des loyers et une imposition dans la tranche à 14%, un rendement brut de 6% aboutit à une rémunération nette de 3.5%. Soit plus qu'avec une bonne assurance-vie... sans compter que le propriétaire pourra accroître la rentabilité globale de son investissement s'il bénéficie d'un dispositif fiscal ou s'il réalise une plus-value à la revente.

RENDEMENT NET - mode d'emploi :

Estimer le rendement d'un bien locatif nécessite d'être méthodique. L première étape consiste à calculer le loyer annuel (en tenant compte des périodes inoccupées). Il convient ensuite de faire la sommes charges supportées par le propriétaire : travaux, charges de copropriété, taxe foncière, frais de mise en location... Il faut enfin calculer l'impôt selon sa tranche d'imposition, et les prélèvement sociaux à 15.5%. La base de calcul de l'impôt correspond au choix, soit aux loyers nets de charges soit au loyers bruts diminués de 30%. Il suffit alors de déduire les charges et la fiscalités des loyers bruts pour obtenir le revenu annuel net qui, divisé par le prix de revient du bien, donne le rendement net.

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