Quelle garantie pour mon prêt immobilier ?
Lorsque l'achat d'un bien immobilier est financé par un emprunt bancaire, la mise en place d'une garantie financière, généralement caution ou hypothèque, est imposée par la banque.
Plusieurs choix sont possibles pour garantir un prêt, le plus répandu étant la caution moins coûteuse que l'hypothèque qui supporte le coût de la publicité foncière et les frais d'enregistrement au Bureau des Hypothèques. Un peu plus contraignante également, l'hypothèque doit être établie par un notaire et publiée à la conservation des hypothèques.
Les banques se protègent. Une troisième solution encore moins répandue est l'inscription au Privilège de prêteur de deniers mais, comme avec l'hypothque, en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, il faudra s'acquitter des frais de mainlevée. Avec l'hypothèque ou l'inscription au privilège de prêteur de deniers, la banque peut obtenir la revente du bien en cas de problèmes de remboursement afin de récupérer les fonds avancés.
Caution. Dans le cas de la caution, c'est la société de cautionnement qui garantit à la banque le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Le cautionnement est d'ailleurs une spécificité française qui permet une garantie de financement associée au profil de risque de l'emprunteur, à la différence de l'hypothèque qui est directement adossée à la valeur du bien financé. La société de caution peut donc refuser de garantir un prêt immobilier si le profil de l'emprunteur n'est pas jugé assez solide.
Deux acteurs dominent. 70% à 80% des garanties financières de prêt se faisant par cautionnement, cela explique le faible taux de défaillances de remboursement en France. Deux grandes sociétés de cautionnement de prêts se partagent le marché : la SACCEF et surtout Crédit logement. Le coût de la caution SACCEF est souvent inférieur aux autres formules, mais l'avantage de Crédit Logement est d'offri la possibilité de récupérer une partie de la caution lors du remboursement du prêt.
Un tarif décoté est également proposé par Crédit Logement pour les emprunteurs âgés de moins de 37 ans.